25.08.2008 | Служба новостей Росфирм
Красноярские застройщики готовы и ломать, и строить
Рынок жилищного строительства - один из тех, что находятся в постоянном развитии. По оценкам экспертов, он растет на 25-35% ежегодно. При этом спрос горожан никак не может насытиться предложением застройщиков: первые преодолевают финансовые преграды, вторые - бюрократические, сырьевые и земельные трудности.
Тысячи новых квартир
По оценкам экспертов «СВ», в Красноярске работает от 70 до 100 застройщиков жилья различной величины. Костяк составляют «Монолитхолдинг», «Культбытстрой», «Сибиряк», «Омега», «Сибагропромстрой», МУ Красноярска «УКС». Ещё около 10 фирм - «середняки», остальные - совсем небольшие застройщики. Заместитель директора по финансам компании «Омега» Евгений Пуртов уточняет, что организаций, ушедших с рынка, совсем немного. Другое дело - новички. «За последние несколько лет были всего 3 компании, которые нас покинули. В то же время 30 появилось», - подсчитывает г-н Пуртов.
В прошлом году в крае застройщики ввели в эксплуатацию около 1 млн 134 тыс. кв. м жилья. Это на 14% больше запланированного. Среди других регионов Сибирского федерального округа нас опередила лишь Новосибирская область, где жилплощадь за год увеличилась на 1 млн 230 тыс. кв. м. При этом Красноярск третий год подряд лидирует среди городов России по количеству вводимого жилья в расчете на одного жителя - 0,83 кв. м на человека. «Объемы строительства жилья в Красноярске с 2003 года увеличились в 2,8 раза. Мы сейчас строим в 2 раза больше, чем в период «развитого социализма». Тогда в городе сдавали 450 тыс. кв. м общей площади в год. А в 2007-м году только жилой - 763 тыс. кв. м, общей же - почти 950 тыс. кв. м», - приводит официальные данные заместитель главы Красноярска, начальник департамента градостроительства Анатолий Григоренко.
По данным Красноярскстата, за первые 6 месяцев этого года в городе уже сдали в эксплуатацию 74 дома, то есть 140 тыс. кв. м. Это на 1% больше, чем за аналогичный период 2007-го. При этом пик ввода жилья традиционно приходится на конец года.
Заместитель директора по маркетингу компании «Сиблидер» Андрей Клещёв признает, что при взгляде на построенные дома, в окнах которых по вечерам не горит свет, может сложиться впечатление, будто предложение превалирует над спросом. Но это обманчивое впечатление, уверен эксперт. Президент Союза строителей края Разим Абасов полагает, что в ближайшие 3-4 года город и его жители смогут легко «поглощать» по миллиону квадратных метров жилья в год.
Что мешает дом построить
1 января 2007 года вступили в силу изменения в Градостроительном кодексе РФ. И это, по мнению Евгения Пуртова, стало стимулирующим фактором для всего отечественного строительного рынка. «Теперь экспертиза проектов проходит по принципу «одного окна»-то есть не надо проводить отдельно для строительной части, отдельно - для пожарной, отдельно - для санитарно-эпидемиологической», - поясняет эксперт.
В то же время, указывает г-н Пуртов, контролирующих органов становится всё больше: «У нас проверки чуть ли не каждую неделю проходят-то УФНС, то центр стандартизации, то какие-то структуры, о которых мы вообще никогда ничего не слышали. Очень сложно работать - нам нужно строить, но мы вынуждены извлекать ресурсы, чтобы заниматься такими проверками. Естественно, практически всегда появляются какие-то недочеты, замечания, которые необходимо исправлять, это немного выбивает из колеи».
Но ситуация на этом рынке начала кардинально меняться ещё раньше - в 2005 году, когда вступил в силу ещё один федеральный Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Этот ФЗ, по словам Андрея Клещёва, перекроил традиции: «С советских времен строили без документов - их можно было получить за месяц до сдачи дома».
Документ предполагает, что все подобные сделки должны проходить государственную регистрацию. Евгений Пуртов: «Раньше нам навстречу шли - мы могли работать с «чистого листа»: строим и параллельно дорабатываем проект, получаем разрешение. Сейчас по-другому: начать строить можно только после того, как получим все согласования». А ужесточение контроля в 200 году повлекло за собой временной провал: многие объекты - из-за согласования документации - искусственно замораживались. К 2006-2007 годам этот разрыв стал сокращаться. Г-н Клещёв: «В 2008-2009-м и дальше застройщики образовавшуюся яму восполнят. Есть ощущение, что прирост сдаваемых площадей в ближайшие пару лет будет больше, чем в 2005 -2006-м».
Заинтересованные в дальнейшем развитии, красноярские застройщики сталкиваются с нехваткой территорий под объекты. Эту проблему они пытаются решать за счет сноса ветхого и аварийного жилья. «Но и здесь возникает очень много сложностей - с переселением людей, так как процесс достаточно длительный. Однако это остается одним из самых перспективных направлений, поскольку много ветхого и аварийного жилья находится в активно развивающихся районах, а некоторые - непосредственно в центре Красноярска», - отмечает генеральный директор «Монолитхолдинга» Мамед Абасов.
Например, Николаевка - площадка, по словам Евгения Пуртова, достаточно большая и сложная. Сложная - именно из-за необходимости сноса жилья. В компании «Омега» пояснили: здесь, кроме прочего, рассматривают участки и на перспективу - те, которые вблизи черты города. С расчетом на то, что в будущем Красноярск будет разрастаться.
Негативно сказывается на развитии строительного рынка города также нехватка сырья и его стоимость. Мамед Абасов: «Дефицит цемента и, как следствие, колоссальный рост цен на него вли-яют непосредственно на себестоимость строительства, а это, в свою очередь, сказывается на конечном потребителе.
Ещё один фактор - металл, который необходим для строительства не меньше, чем цемент, и цена на который также сильно возросла». Накладывает свой отпечаток и недостаточная конкуренция среди поставщиков сырья. Евгений Пуртов подчеркнул, что их не так много и они диктуют застройщикам свои условия.
Похожая ситуация сложилась в городе и с другим материалом - кирпичом. Андрей Клещёв говорит, производственные мощности, сконцентрированные в городе, ограничены. К тому же есть сезонная зависимость: зимой темпы строительства снижаются, летом, наоборот, растут. Но когда начинается навигация, кирпич отправляют на север края, плюс этот строительный материал начинают приобретать «дачники-коттеджники».
Всё включено
Одну из важных тенденций рынка обозначает Андрей Клещёв: «Поднимается качество сдаваемых площадей, изменяется отношение застройщика к объектам, в частности, к комплектации двора, к отделке квартир». По его словам, 5 лет назад компания «Сиблидер» одна из первых подняла планку, начав комплексную застройку. Мамед Абасов пояснил «СВ», что современный потребитель становится взыскательнее, и с каждым годом появляется все больше факторов, на которые он обращает внимание. «Если раньше это были район, этаж, то теперь это и район, и этаж, и инфраструктура, и благоустройство прилегающей территории, и в отдельных случаях - архитектурное решение дома, и даже инсоляция. Все это ожидаемо, и, соответственно, застройщикам приходится менять свои подходы к строительству жилой недвижимости. Сейчас уже практически полностью произошел переход к комплексной застройке, когда микрорайоны проектируются в комплексе со всей необходимой инфраструктурой - детскими садами, поликлиниками, школами», - констатирует Мамед Абасов.
Среди таких проектов комплексной застройки, например, «XXI век», «Иннокентьевский», «Кленовый дворик», «Покровский», «Слобода весны», «Ястынское поле», «Южный берег». Евгений Пуртов говорит, что в последнее время на торги, где компании приобретают землю под строительство, администрация города выставляет площадки исключительно под комплексное освоение. «Нужны значительные финансовые средства, чтобы участвовать в этих торгах и рассчитывать на победу. Из существующих застройщиков это могут себе позволить единицы», - рассуждает эксперт.
Резюме
Каждый год в городе вводят в эксплуатацию сотни тысяч квадратных метров жилья, но при этом предложение по-прежнему не удовлетворяет спрос. Площадки под строительство распределяются на аукционах, которые проводит администрация Красноярска. и на торгах выигрывают те, кто обладает внушительными финансовыми ресурсами, кто способен построить целый микрорайон с качественной инфраструктурой. По оценкам экспертов, динамика роста рынка - 25-35% в год. Но бюрократическая волокита с согласованием, регулярные проверки, а также проблема с сырьем и нехватка площадок развитие отрасли пока притормаживают. Новый глобальный приток инвестиций в отрасль будет обеспечен проектом Красноярской агломерации.
Как результат - изменения не только в облике города, но и в структуре рынка. На объекты выходят крупные компании, ресурсы которых и позволяют возвести не один дом, а целый микрорайон с собственной инфраструктурой. Г-н Пуртов считает, что если в будущем в Красноярске на торги будут выставляться только такие площадки, то мелкие застройщики просто уйдут. «Все участки разыгрываются на аукционах. Маленьких лотов не много, и сейчас идет тенденция к ужиманию и уплотнению застройки. В основном, это касается таких районов, как Покровка. Если стартовая цена после торгов вырастает в несколько раз и достигает 300 млн рублей, то явно, что из 70 игроков рынка 65 выпадают», - прикинул Андрей Клещёв.
Эксперты не исключают, эти обстоятельства вынудят небольшие компании объединяться. Мамед Абасов: «Увеличение капитализаций компаний таким способом - стандартная тенденция, и применимо к Красноярску её нельзя отрицать. Исследователи отечественного рынка недвижимости не устают говорить о том, что в итоге в России за счет как раз вот такого же объединения будут работать всего лишь несколько федеральных строительных компаний, как, например, в США».
Пока в Красноярске слияний и поглощений не было. Но есть примеры, когда местные застройщики консолидировали свои усилия для того, чтобы на торгах получить лот под комплексное освоение. Евгений Пуртов: «Омега» один раз объединялась таким образом с двумя другими компаниями, чтобы получить участок, сделать проект детальной планировки, а потом, грубо говоря, на три части его поделить. А дальше уже каждый сам застраивает площадку».
Мечты большого города
План администрации на 2008 год - сдать в Красноярске 1 млн 2 0 тыс. кв. м жилья. «Судя по тенденциям последних лет, рост жилищного строительства составляет в среднем 2 -3% в год. На мой взгляд, это достаточно стабильные показатели, которые позволят, в итоге, реализовать все задачи, поставленные перед строительной отраслью», - считает Мамед Абасов.
Краевые власти готовы взять на себя решение сырьевых проблем. Понимая, что с дефицитом стройматериалов надо бороться, чиновники обещают: через 10 лет производство цемента увеличится в 2,4 раза, сборного железобетона - в 1,6, кирпича - в 2. «На территории края 143 предприятия, производящих стройматериалы, в том числе 22 завода сборного железобетона, производящие даже конструкции для ж/д, мостовые конструкции, заводов крупнопанельного домостроения, 8 кирпичных заводов и другие предприятия», - сообщает министр строительства и архитектуры Красноярского края Николай Глушков. Пытаются в правительстве региона решить проблему и с нехваткой кирпича. Отчасти, по мнению г-на Глушкова, это можно сделать «за счет развития производства замещающих материалов, таких, как блоки из ячеистых бетонов и несъемная пенополистирольная опалубка. Кроме того, уже ведется проектирование в Красноярске двух новых кирпичных заводов, ожидается реконструкция двух существующих».
Конкуренция
По данным «СВ», в Красноярске работают около 70-100 застройщиков. Крупных компаний - не больше десяти. Лидеры: «Монолитхолдинг», «Культбытстрой», «Сибиряк», «Омега», «Сибагропромстрой», МУ Красноярска «УКС».
За 6 месяцев этого года в Красноярске уже ввели в эксплуатацию 74 дома - это 140 тыс. кв. м.
План на 2008 год - сдать 1 млн 250 тыс. кв. м общей площади жилья.
Ещё один ресурс, который продолжит стимулировать развитие этого рынка, - ипотека. «Прочих источников средств у населения не планируется. Сегодняшнее предложение по ипотеке - лишь 15% от того, что будет в ближайшие несколько лет», - не сомневается Андрей Клещёв.
В ближайшие несколько лет, по прогнозу Мамеда Абасова, местный рынок строительства станет расти за счет программы «Красноярск-2020». В её рамках будут реализованы не только масштабные проекты по возведению жилых комплексов (и мало-, и многоэтажных), но и задачи, связанные со строительством торговых и бизнес-центров, крупных инфраструктурных объектов.